Emigratie naar Australie - grote droom, echter hoe omgaan met koopwoning met hypotheek

[OzzyDutchie1995]

Beste allen,

Zoals velen van jullie is het mijn droom om naar Australie te gaan. Ik heb hier mijn exchange semester gedaan, stages gelopen en ben er vele malen op vakantie geweest. Nu ik tevens ook al 3 jaar samen ben met mijn Australische vriendin, die stiekem Australie ook wel mist, hebben we besloten om te verhuizen indien we onze koopwoning kunnen behouden en verhuren.


Ik ben al geaccepteerd door een MBA programma in AUS (welke een tijdsduur heeft van 2 jaar) en vroeg me af of ik hiermee een 'diplomatenclausule' kan regelen voor onze koopwoning. Ik zal minimaal 2 jaar wegzijn, alsook mijn partner, voor de studie (en kan hiervoor bewijsstukken leveren), maar hoop daarna ook in Australie te blijven werken.

Heeft een van jullie ervaring hiermee, en zouden jullie me kunnen vertellen welke van de 3 onderstaande scenarios mogelijk zijn? De scenarios betreffen de huidige plannen die we hebben bedacht om efficient om te gaan met onze koopwoning zonder het te hoeven verkopen (we waarderen het gevoel om dit te behouden en zullen de huurinkomsten waarderen). We zouden elk mogelijk antwoord allebei enorm waarderen!

1) De diplomatenclausule aanvragen en verkrijgen, deze gebruiken om het huis te verhuren tijdens en na de studie. Ik zal altijd keurig mijn hypotheekbetalingen nakomen ook als we even geen huurders hebben.

2) Een 'huisbewaring' regeling treffen, welke maximaal kan voor 2 jaar, en hierna een investeringshypotheek regelen (tegen een flinke eigen inbreng) om ons huis officieel te mogen verhuren. Momenteel hebben we het huis trouwens al 2 jaar, in het geval voor we Rabo kiezen (waar men max 85% van de verhuurbare waarde financiert), betekent dit dat we na 2j (na in totaal 4j al hypotheekbetalingen te hebben gedaan) nog maar zo'n 3% eigen waarde hoeven in te brengen indien we switchen naar een verhuurhypotheek? (daarbij ervan uitgaan dat we jaarlijks zo'n 3% 'bezit' van het huis opbouwen door hypotheek afbetalingen, na 4 jaar is dit 12%)

3) Het huis zonder toestemming van de bank verhuren, echter altijd keurig op tijd onze hypotheekbetalingen doorbetalen. Indien mogelijk (ofwel, dat de bank het niet scheelt zolang we blijven betalen) vroegen we ons ook af of we huurders op ons adres in mogen laten schrijven.


Onze hypotheek zit momenteel bij de Rabobank, onze koopwoning van ong. 4 ton staat in Amsterdam.

Enorm bedankt voor alle reacties! We hopen onze droom waar te maken dit jaar

 

[afterbang]

Kijkt links, kijkt rechts.... Optie 3? (Edit: geen fiscaal/juridisch advies!)

OK, ik moet het vragen Waarom wil je je huis aanhouden? Ik weet dat het je vraag niet is, maar het is een hele hoop rompslomp waar je wellicht niet op zit te wachten. Succes!

 

[Emulate]

Misschien dat Taxably hier advies over kan geven? Zij werken zowel in NL als in AUS en doen alles online.

Taxably Accountants

Taxably is a value-driven accounting firm supporting organisations and professionals with business in Australia, UK, Netherlands, Ireland, US and Canada.

www.taxably.com.au

 

[FritsC]

Kijkt links, kijkt rechts.... Optie 3?

OK, ik moet het vragen Waarom wil je je huis aanhouden? Ik weet dat het je vraag niet is, maar het is een hele hoop rompslomp waar je wellicht niet op zit te wachten. Succes!

Hier zijn wel een aantal risico's aan verbonden.

1. Als je langer dan 8 maanden in het buitenland bent, moet je je uitschrijven uit het bevolkingsregister (Daarmee vervalt ook je recht op de basis ziektekostenverzekering). Je bent dus niet meer ingeschreven op het NL adres.
2. Bij schade aan je huis tijdens je verblijf in het buitenland voldoet de normale opstal verzekering niet meer. Wij hadden bijvoorbeeld waterschade aan ons huis tijdens ons verblijf in het buitenland. De verzekering dekte dat niet omdat we ons huis in Nederland niet meer als hoofdverblijf hadden en niet meer doorlopend bewoonde.
3. Belastingtechnische vragen:
   1. De huurinkomsten worden gezien als inkomen in Nederland. Tenzij je het zwart doet.
   2. Je hebt geen hypotheek rente aftrek want geen inkomsten met die in NL belastbaar zijn
4. Gelet op het bovenstaande heb je heel wat risico's, zowel met de bank als met de verzekering.

Optie (1) en (2) zijn dan wellicht te prefereren. Laat je goed voorlichten door een fiscaal bureau.

 

[afterbang]

Hier zijn wel een aantal risico's aan verbonden.

1. Als je langer dan 8 maanden in het buitenland bent, moet je je uitschrijven uit het bevolkingsregister (Daarmee vervalt ook je recht op de basis ziektekostenverzekering). Je bent dus niet meer ingeschreven op het NL adres.
2. Bij schade aan je huis tijdens je verblijf in het buitenland voldoet de normale opstal verzekering niet meer. Wij hadden bijvoorbeeld waterschade aan ons huis tijdens ons verblijf in het buitenland. De verzekering dekte dat niet omdat we ons huis in Nederland niet meer als hoofdverblijf hadden en niet meer doorlopend bewoonde.
3. Belastingtechnische vragen:
   1. De huurinkomsten worden gezien als inkomen in Nederland. Tenzij je het zwart doet.
   2. Je hebt geen hypotheek rente aftrek want geen inkomsten met die in NL belastbaar zijn
4. Gelet op het bovenstaande heb je heel wat risico's, zowel met de bank als met de verzekering.

Optie (1) en (2) zijn dan wellicht te prefereren. Laat je goed voorlichten door een fiscaal bureau.

Goede opmerkingen @FritsC Slaat wellicht enigzins terug op mijn reactie. De rompslomp is bijna niet te overzien.

Wij hebben er in de GFC periode wel naar gekeken omdat ons huis in NL vet onder water stond. We konden het wel Atlantis noemen Maar uiteindelijk gekozen voor verkoop omdat het traject echt een hoofdpijn dossier kan worden. Alleen al het gedoe met huurders, onderhoud enz. Nog los van de (fiscale) uitdagingen.

 

[SteveSW]

Zelfde als bij @afterbang wilden wij huis aanhouden simpel omdat het richting Atlantis (die houden we erin) ging. Maar onze hypotheek verstrekker -Aegon- (anoniem inlichtingen ingewonnen moesten we alsnog voor jouw optie 3 gaan...) was resoluut: verboden om je huis te verhuren. Om de simpele reden dat je als huurder in NL redelijk veel rechten hebt en bij problemen krijgt de bank ze er niet (snel genoeg) uit. Trouwens van dat probleem ben je snel genezen hier in Aus, als huurder mag je bij wijze van alleen netjes tussen de muren lopen als je pech hebt .
Heb geen idee wat diplomaten status inhoudt maar als het doel toch is permanent te verhuizen....

 

[Lamarck]

Zelfde als bij @afterbang wilden wij huis aanhouden simpel omdat het richting Atlantis (die houden we erin) ging. Maar onze hypotheek verstrekker -Aegon- (anoniem inlichtingen ingewonnen moesten we alsnog voor jouw optie 3 gaan...) was resoluut: verboden om je huis te verhuren. Om de simpele reden dat je als huurder in NL redelijk veel rechten hebt en bij problemen krijgt de bank ze er niet (snel genoeg) uit.

Als je gaat verhuren in Nl moet je het echt heel goed dichttimmeren want het is heeeel lastig om ze er weer uit te krijgen.