Hypotheek krijgen in Oz, met huis en hypotheek in NL?

Scooby

Scooby

XPdite Sponsor
Hallo allemaal,

Heeft er iemand kennis of ervaring over het verkrijgen van een hypotheek in Oz, terwijl je nog een huis en hypotheek in NL hebt????

Wordt de nederlandse hypotheek afgetrokken van het te lenen bedrag? (dan wachten tot huis verkocht is dus) Of vragen ze misschien niet naar je schulden in NL. Kan me niet voorstellen, but you ll never know. Houden ze ook rekening met eventuele overwaarde?

Ons huis in NL is verhuurd voor 2 jaar en afgesproken dat we het eerder niet verkopen, maar voor het geval we wel al hier zouden willen kopen zoek ik info. Even afgezien van het risico wat we zelf nemen met tijdelijk 2 hypotheken natuurlijk.

Hoop op wat reacties, groetjes Simone
 
Het lijkt mij dat een Australische bank helemaal niets van buitenlandse schulden of bezittingen weet tenzij jij het ze vertelt. Hypotheekverplichtingen in het buitenland lijkt mij een signaal genoeg voor een Australische bank om 'voorzichtiger' te worden met het uitlenen van geld. Het lijkt mij ook dat ze eventuele overwaarde links laten liggen, dat valt waarschijnlijk in de categorie 'te moeilijk'. En ze zullen best weten dat de huizenmarkt in Europa er niet heel florissant bij ligt. Hoger risico = lager hypotheekbedrag en/of hogere rente, of helemaal geen hypotheek.

Dat is driemaal 'lijkt', zeker weten doe ik het dus niet. Als ik jullie was zou ik wachten met kopen hier totdat je huis in Nederland verkocht is. Dubbele hypotheeklasten wil je niet, en zo kun je eerst hier de boel verkennen voordat je in een verkeerde wijk koopt.
 
Tja, dubbele hypotheek worden weinig mensen blij van. Maaaaaaaar; als je hier huurt (althans waar wij zitten), komt toch het kopen weer om de hoek kijken. Huren is nie fijn en giga-duur.... Dus, ik kijk ook uit naar de reacties!!
 
hai ik breng mijn vraag weer even to the Top, heeft iemand nog financiele 'Oz' kennis of ervaring?

Zou heel graag meer replies willen.

thanks Simone
 
Mmm, mijn ervaring en berekeningen laten zien dat in AU een huis kopen (met hypotheek) momenteel over het algemeen nog minimaal 10 to 20% duurder is dan een huis in dezelfde prijs-categorie huren; en met de huidige trend van licht-dalende prijzen lijkt het me dan ook niet verstandig te kopen tenzij je echt een hele goede prijs kunt bedingen.

De huizen-bubble in AU is groter dan die in NL dus weet wat je doet :) Het probleem van de meeste AU media is dan ze niet onafhankelijk zijn en dus worden gestuurd door commerciele advertentie-belangen; de adverteerdes bepalen indirect waarover en hoe men schrijft over de onroerend-goed sector. Als je echt onafhankelijk info wilt hebben moet je gaan naar relatief kleine afhankelijke media, bv:

http://www.macrobusiness.com.au/

Lenen kun je in principe in AU tot +/- 95% van de marktwaarde, maar het is gebruikelijk zelf een deel van de koopsom in cash mee te kunnen nemen (de 'deposit'). Door de financiele crisis zijn banken wel terughoudend geworden in hun hypotheekverstrekking dus tenzij je een vaste baan hebt met een leuk salaris is het nog maar de vraag of je zo'n hypotheek uberhaupt kunt krijgen (+/- 7%, niet fiscaal aftrekbaar).

Voor je woonlasten berekening moet je naast je hypotheeklasten ook rekening houden met je gemeentebelasting (council rates), water en opstalverzekering. Dat is voor een gemiddelde woning bij elkaar zo AUD 4000 per jaar ~ AUD 75 per week. Iets wat je moet huren niet zelf hoeft te betalen.

Voorbeeld voor een gemiddeld AU huis van AUD 400k wat je volledig financiert tegen 7% rente:

rentelasten (dus zonder aflossing) per jaar = 400 * 0.07 = 28000
council rates + water + verzekering = ~ 4000
Totaal per jaar = 32000 = AUD 620 per week = EUR 1986 per maand

Let wel, dat is exclusief aflossing (dat komt er nog eens bovenop) - voor die AUD 615 kan je heel wat huren hoor, en dan heb je nog eens die flexibiliteit erbij ....

Ergo, een huis kopen in AU heeft alleen zin als je verwacht dat de prijzen stijgen, blijven ze stabiel of dalen ze, dan moet je vooral niet kopen.
 
whale said:
Ergo, een huis kopen in AU heeft alleen zin als je verwacht dat de prijzen stijgen, blijven ze stabiel of dalen ze, dan moet je vooral niet kopen.
Click to expand...
Of als je huisdieren wilt, je muren wilt schilderen, een laminaatvloer wilt ipv afgetrapte carpet etc. En als je zekerheid wilt hebben dat je na afloop van je lease niet op straat gezet wordt.

Een huis kopen om in te wonen is een lange termijn investering. Wat de huizenprijs vandaag doet zegt niets over het resultaat over bijv 10 of 20 jaar.
 
slatsr said:
Of als je huisdieren wilt, je muren wilt schilderen, een laminaatvloer wilt ipv afgetrapte carpet etc. En als je zekerheid wilt hebben dat je na afloop van je lease niet op straat gezet wordt.

Een huis kopen om in te wonen is een lange termijn investering. Wat de huizenprijs vandaag doet zegt niets over het resultaat over bijv 10 of 20 jaar.
Click to expand...

Helemaal mee eens, maar juist omdat het een lange termijn investering zou moeten zijn is het nogal belangrijk om in te kunnen schatten of het huidige prijspeil sustainable is ... en kijkend naar de gemiddelde verhouding tussen lonen en woonlasten is het antwoord simpelweg 'nee'. Hordes starters in AU hebben in de afgelopen jaren een huis gekocht onder invloed van start-subsidies met het credo 'property always rises ...', maar men vergeet te na te denken over het basis-feit dat op de lange termijn huizenprijzen nooit meer kunnen stijgen dan de lonen; en dat laatste is nu juist gebeurd in de periode tussen 2000 - 2006; tot een niet-duurzaam niveau.

Huizenprijzen zullen dus moeten dalen, OF gelijk blijven voor een jaar 10, voordat die 'haalbare' verhouding tussen prijzen en lonen weer is hersteld. En met dat in het achterhoofd kun je dan nu beter niet kopen; juist omdat het anders een bijzonder slechte investering zou zijn.

Op basis van een gemiddeld gezins-inkomen van 1.5 x 60k = 90k bruto kom je op een aanvaardbaar woonlastenplaatje van 1/3 ervan dus 30k. Haal daar je vaste huislasten vanaf (+/- 4k rates), dan hou je 26k over. Met een rente van 7% betekent dat een koop-bedrag van maximaal AUD 370k. De huizenprijzen moeten dan vergeleken met nu dus met minstens 10% omlaag. Geen goede investering momenteel lijkt me.
 
Bedankt voor je uitgebreide antwoord.

Mijn grootste reden om te kopen is dat de huurhuizenmarkt erg moeilijk is voor ons met 2 Duitse Doggen. Onze huidige lease loopt 1 oktober af en daarom vroeg ik me af in het uiterste geval van noodzaak of de australische bank je bezittingen en schulden vraagt in NL. Maar inderdaad voor aud 600 per week, moet iemand ook wel te vinden zijn die honden accepteert.

Het investeringsaspect was daarom minder belangrijk, persoonlijk geef ik de voorkeur aan huren. Ik vind de huisleningen best hoog, maar fijn blijven wonen zonder onze kids te moeten dumpen is het belangrijkst.

Iemand pas nog mortgage aangevraagd en een vraag tegengekomen, waar NLse vermogen werd opgevraagd?

thanks Simone
 
vraag voor Whale; hoe zit dat dan met de theorie dat je juist in een dalende markt, goede deals kunt maken? Kweenie, ik merk hier dat de huizen niet meer zo snel verkopen. Uitzondering zijn de huizen met historische details, die gaan nog steeds als warme broodjes. Schrik van een gemiddelde verkoopprijs van 4 ton, dat is in onze regio eerder 7 ton (slik, juist ja....)
 
Soms kan iets financieel ongunstig zijn, maar wel andere voordelen hebben. In feite betaal je dan extra omdat je iets anders belangrijk vindt. De hogere woonkosten staan dan garant voor de zekerheid van een woning op de langere termijn, en de mogelijkheid om een huis anders in te richten.
Daar staat tegenover dat we nu in Nl merken dat een koophuis ook een flink blok aan je been kan zijn....
 
Scooby
Hou ook rekening met het feit dat je je huis in NL bij de belasting dienst in Heerlen moet registreren voor de onroerend goed belasting. In Australie dien je dan de inkomsten minus kosten aan te geven op je belasting formulier.
Omdat het een investering is, kun je wel de hypotheek rente als aftrekpost opvoeren. Je krijgt de koers van Euro/$ van de belastingdienst per 30/6.

Whale,
Interesante berekening die je hebt gemaakt, kun je natuurlijk eindeloos over discussieren, ik vind alleen je kosten van rates.....etc wat aan de lage kant, maar goed.
Je stelt dat het huren momenteel 10 tot 20 perc goedkoper is, dat ligt natuurlijk helemaal aan waar je kiest te wonen enz, maar mocht je gelijk hebben en ik twijfel er niet aan, dan is het wel zo dat je met een eigen huis wel een bezittings waarde toevoegt , dus volgens jouw berekening is het op korte termijn goedkoper te huren, maar ik zeg er wel bij dat je dan geen bezit verkrijgt en voor sommigen is dat ook een reden om te kopen, de eventuele hogere verkoop prijs aan het einde van de rit alsnog buiten beschouwing gelaten.

Kathleen,
De andere uitzondering is dat de huisprijzen in de "inner suburbs" nog wel gelijk zijn gebleven of zelfs toe genomen.
Maar inderdaad buiten het centrale gedeelte van de steden en op het platteland zijn huizen wellicht minder waard geworden.
In mijn gebied worden de huizen nog steeds duurder, hoewel geen 10 perc per jaar zoals voor de crisis, komt ook doordat er een tekort is en men door gaat stromen.
In Nederland hebben ze toch zo,n mooie uitdrukking "doorstroming".
Cheers
Jan
 
Kathleen said:
vraag voor Whale; hoe zit dat dan met de theorie dat je juist in een dalende markt, goede deals kunt maken? Kweenie, ik merk hier dat de huizen niet meer zo snel verkopen. Uitzondering zijn de huizen met historische details, die gaan nog steeds als warme broodjes. Schrik van een gemiddelde verkoopprijs van 4 ton, dat is in onze regio eerder 7 ton (slik, juist ja....)
Click to expand...

Kopen in een dalende markt kan interessant zijn als je een huis kan kopen tegen een prijs die anticipeert op het dalende klimaat - b.v. stel een huis staat koop voor AUD 460k, de markt is dalende en je weet dat dat zelfde huis over een jaar misschien nog maar AUD 430k waard is, met die wetenschap kun je dan soms nu al een deal maken op die 430k. Het is ook zo dat omdat veel investeerders hun harp aan de wilgen hangen (omdat er geen capital gains meer zijn), die huizen op de markt worden 'gedumpt' - en dat kan aardige kortingen opleveringen - zeker als het gedwongen sale (door de bank) betreft.
 
Jan H. said:
Scooby
.....
Whale,
Interesante berekening die je hebt gemaakt, kun je natuurlijk eindeloos over discussieren, ik vind alleen je kosten van rates.....etc wat aan de lage kant, maar goed.
Je stelt dat het huren momenteel 10 tot 20 perc goedkoper is, dat ligt natuurlijk helemaal aan waar je kiest te wonen enz, maar mocht je gelijk hebben en ik twijfel er niet aan, dan is het wel zo dat je met een eigen huis wel een bezittings waarde toevoegt , dus volgens jouw berekening is het op korte termijn goedkoper te huren, maar ik zeg er wel bij dat je dan geen bezit verkrijgt en voor sommigen is dat ook een reden om te kopen, de eventuele hogere verkoop prijs aan het einde van de rit alsnog buiten beschouwing gelaten.
........
Cheers
Jan
Click to expand...

Jan, in mijn kostenvergelijkingen ga ik altijd uit van slechts de rente-lasten bij de koop van een woning zodat dit goed te vergelijken is met huren. De vermogensopbouw/het 'sparen' wat onstaat door aflossing laat ik zo buiten beschouwing.

Ook als je volledig met je eigen spaar-geld (zonder hypotheek) een huis koopt is er immers sprake van rente-lasten; dat zijn de gemiste rente-opbrengsten wat je misloopt doordat je spaargeld niet meer beschikbaar is. Die 'reken'-rente is natuurlijk veel lager dan de hypotheek-rente (laten we zeggen netto 4%) maar toch nog steeds aanzienlijk.

Als je een woning van b.v. AUD 400k koopt met je eigen centen (zonder hypotheek) ben je daarmee dus nog steeds het volgende kwijt:

gederfde inkomsten: 400k x 0.04 = AUD 16k per jaar
overigen lasten (rates, etc.) AUD 4k per jaar (misschien is dat wel te laag Jan)
totaal AUD 20k per jaar = AUD 385 per week

Nou, met dat kostenplaatje ben je dan met kopen nog steeds niet goedkoper uit dan met huren :) - en dat zonder hypotheek ! Alles draait dus om evt. prijsstijgingen of dalingen. Gaan prijzen stijgen, dan direct kopen, zo niet, dan huren.

De belangrijkste aanjager van huizenprijs stijgingen zijn de krediet-verstrekking en nieuwe (rijke) immigranten. De krediet-verstrekking ligt min of meer op z'n gat - misschien dat men de immigratie-regels verder wil versoepelen om de huizen pyramide-spel draaienden te houden :)
 
Met nieuwe "rijke" emigranten heb je gelijk en het lijkt wel of er steeds meer worden, veel uit Azie.
In mijn straat is geen huis te koop beneden de miljoen, meeste zelfs nog 2 miljoen.
Moet toegeven dat ik in een dure buurt woon en mijn rates zijn het dubbele van wat jij aangaf.
De berekening van gederfde inkomsten moet je wel 47 perc belasting aftrekken (over de top van het salaris), dus van de 16k , hou je ruim 8k over.
De rente is wel flink gezakt en ik denk dat aan het eind van het jaar er nog wel 0.75 tot 1 procent af is.
Momenteel kun je nog ruim 5 perc ontvangen op lange termijn deposits van die orde, straks niet meer dan 4 procent inderdaad.
Zoals je zegt zul je van mogelijke capital gains niet rijk meer worden als je deze tijd een huis koopt ter verhuur.
Echter kan je wel wat aan negative gearing doen en zodoende hopen dat de huizenmarkt over ...ump jaar weer aantrekt.
Groets
Jan
 
Lang lang geleden stelde ik n vraag hier ,die ik nu zelf beantwoord, voor wie nog interesse heeft.....

Vandaag bij Westpac bank geweest: schulden en bezittingen in het buitenland (zelfs Nieuw Zeeland) worden niet meegenomen in de hypotheek berekening in Australie. Dus ook niet huurinkomsten op je huis in Nederland, maar ook niet de schuld.

Om in aanmerking te komen voor een hypotheek worden alleen de Australische zaken (salaris, creditcard, visa) meegenomen.

groetjes Simone
 
....... inmiddels heeft een 2e bank Common Wealth Bank ook aangegeven geen rekening te houden met "overzeese schulden en bezittingen".
 
Ik ben geen expert, maar heb hier in Whyalla (SA) in 2011 een zgn maisonette gekocht (2-onder-1-'plat'dak constructie, of duplex zo je wilt). Bij mij werd inderdaad niet gekeken naar evt schulden in NL (Studiefinanciering in mijn geval).

Ik ben niet iemand die helemaal uit gaat pluizen wat goedkoper is: huren of kopen. Toegegeven, ik was ook niet echt van plan te kopen, maar ik baalde er enorm van dat ik in de huurwoning niks mocht. Zonder (schriftelijke) toestemming mag je geen huisdieren houden, niets ophangen (dus ook geen gordijnen), geen ander kleurtje op de wanden of andere vloerbedekking oid, ze gaven bij mij zelfs aan, dat wanneer een struik in de tuin dood zou gaan ik deze moest vervangen.
Toegegeven, er is een boom(pje) gesneuveld tijdens een storm, maar die heb ik uiteraard niet vervangen en daar deden ze niet moeilijk over. De woning zag er in 1e instantie mooi uit: vrijstaand, lekker ruim, ruime maar raar ingedeelde tuin en vrij uitzicht. Super!
Maar het werd slecht onderhouden. Heb er 2 jaar gewoond en sommige dingen werden pas op het eind vervangen/gerepareerd, terwijl ik daar binnen een half jaar melding van had gemaakt. In 1 geval van vervanging (hek bij de carport was in slechte, roestige staat) kreeg ik diezelfde week een bericht van huursverhoging.

Bedacht toen: voor dit geld (260 per week) kan ik ook wat huren wat beter wordt onderhouden en wellicht kan ik zelfs wat kopen. Met relatief weinig geld op de bank kon ik inderdaad toch een woning kopen. Nu is Whyalla geen Adelaide en zeker geen andere grote stad dus de woningprijzen liggen hier wat lager, maar toch.
Ondanks dat ik met council belastingen e.d. wat duurder uitben, weet ik ook, dat bij een komende reparatie mijn hypotheekaflossing gelijk blijft :) Ik heb weer gordijnen voor de ramen en kan net zoveel dingen ophangen als ik zelf wil. Kan lekker graven in m'n tuin en bomen, struiken planten zoveel ik wil. Ik heb geen huisdieren, maar ik heb ook geen contract meer welke me zou belemmeren om er eentje te nemen zou ik daartoe besluiten.
Het is geen luxe woning, maar wel van mij!

Dus ja, met kopen kun je duurder uitzijn, maar daar ben je zelf bij. Ik vond er genoeg positieve dingen tegenover staan, dat het de moeite waard werd en als ik kijk naar de woningen die daarna in 'mijn' straat verkocht zijn en welke ongeveer in dezelfde staat verkeren, dan denk ik dat ik een goede koop gedaan heb. Ik ben tevreden :)

Wellicht een beetje off topic, maar ik wou het even delen :)
 
You must log in or register to reply here.
Back
Top