Onze ervaring tot nu toe in Melbourne:
[quote author=AJ link=topic=9384.msg127350#msg127350 date=1224805659]
- Voor een lening, ga je naar een bank, een broker, of zoek je het zelf uit?
[/quote]
Wij hebben de bank benaderd en Aussie. Verder zelf alles vergelijken want het lijkt er op dat de meeste aandacht uitgaat naar de laagste rente vinden. Er zijn echter wat zaken die toch net iets belangrijker zijn aan een hypotheek.
- Huur je een makelaar in voor het beste bod of kun je het beter zelf doen?
Hangt van jezelf af. Wij hebben weinig tijd, hebben geen toegang tot informatiebronnen met verkoopgegevens, comparables, etc., hebben geen tijd en zin om uren met een agent aan de lijn te hangen, terwijl die ons toch maar een oor aan naait, maar willen toch graag een reeele prijs betalen. De price range die makelaars opgeven kloppen vaak van geen kant. Wij gebruiken dan ook een buyer's advocate. Geen seconde spijt van gehad.
- Hoe breng je een bod uit?
"Put it in writing": je tekent het contract zoals opgesteld door de verkoopmakelaar, vult eventueel zaken in als settlement termijn, tenaamstelling etc., haalt wat general conditions en special conditions door en stuurt/faxt het naar de vendors. Eventueel direct met een cheque voor de deposit. Ontbindende voorwaarden kunnen ook.
- Wat zijn je rechten en plichten vanaf bod tot aan settlement?
Zorgen dat je jouw zaakjes op orde hebt. I.e. ervoor zorgen dat je de deposit en het resterende bedrag op tijd betaalt en alle andere plichten in het contract nakomt. Als je een bod uitbrengt, en zeker als je dat doet voor een auction, gaat de agent iedereen die interesse heeft getoond afbellen om te zeggen dat er een bod is gedaan. Dan krijg je dus de situatie dat je een auction via de telefoon doet of 's avonds in de board room van de agent aan het onderhandelen bent. Erg leuk allemaal :? en het is dan ook een fabeltje (in ieder geval in Vic) dat als je een bod doet de agent niet met anderen in zee mag.
- Is een auction aan te raden?
Dat bepaalt de verkoper natuurlijk. Het hangt helemaal van de wijk en soort woning af en wat de verkopers willen. Heb je geluk dan krijg je een huis voor minder dan tijdens een private sale, heb je pech dan zijn er twee bieders waarvan degene met de diepste zakken wint en de prijs ver boven de werkelijke waarde opdrijft.
- Wat zijn je rechten en plichten tijdens en na een auction?
Tijdens: dit is wettelijk vastgelegd, in ieder geval in Victoria (zaken als vendor bids etc.).
Na: handtekening zetten en deposit betalen. Rechten en plichten zijn vastgelegd in het contract.
- Wat zijn goede lenders?
Geen idee of er goede of slechte tussenzitten, je moet gewoon zelf de voorwaarden goed doorlezen. Een boek aanschaffen kan ook geen kwaad (bijvoorbeeld die van Anita Bell of uitgaven van TheAge).
- Moet je een home and building inspection laten doen, en zo ja, wanneer laat je dit doen?
Je moet niks, maar als je een period home wilt kopen dan ben je denk ik lichtelijk naief als je geen bouwtechnische keuring laat doen. Beetje jammer als je droomhuis toe is aan nieuwe stumps en je komt dat pas na settlement te weten. Of nadat je de nieuwe badkamer hebt laten installeren. Bij een recent huis waar nog garantie op zit en die op een betonnen slab is een keuring misschien helemaal niet nodig.
- Wat moet je allemaal vragen en inspecteren bij een inspectie.
Alles wat je maar wilt weten. Of je antwoord krijgt is natuurlijk een tweede, en of het antwoord de waarheid is al helemaal. Agents zijn tuig van de richel, wat voor ons weer een reden is om een advocate te nemen. Vooral het underquoten is echt een walgelijke praktijk wat je handen vol tijd kost. Om nog maar te zwijgen van de frustratie. Sinds we een advocate hebben trappen we daar niet meer in.
- Wanneer en hoe huur je een solicitor in en wat doet deze allemaal voor je?
Vooraf, zowel in het geval van een auction als een private sale. Veel mensen doen het niet. Nogal riskant want er kunnen rare zaken in een contract staan. Bijvoorbeeld dat vanaf het tekenen van het contract de koper verantwoordelijk is voor alle schade, of dat de koper eventuele hypotheken die tijdens de settlement nog bestaan 'overneemt'. Of de land size klopt van geen kanten. Wij hebben een jurist via onze advocate die alleen een rekening stuurt zodra we een pand gekocht hebben. Tot die tijd kost het niks. Bij auctions kun je vantevoren met de agent/vendor onderhandelen over het contract. Mocht de vendor ok zijn met de aanpassingen dan is je bod tijdens de auction dus geldig in combinatie met het gewijzigde contract. Kom je na je winnende bod nog met wijzigingen dan heb je dus pech: dan ben je te laat.
Een huis kopen in Melbourne is in meerdere opzichten een groot drama :lol:
