Woning kopen in Queensland

Tim911

Well-Known Member
Even een post over tips, tricks en mijn ervaring met betrekking tot het kopen van een woning in QLD, en alles wat erbij komt kijken voor de mensen die zin hebben in wat leesvoer.

Tot nu toe hebben we om uiteenlopende redenen nog geen geluk gehad met het kopen van een woning. We hebben intussen op 4 woningen concreet een bod gedaan en we staan nog steeds met lege handen helaas. We zijn intussen wel vrij bekend met het proces en ook met de spelletjes die de real estate agents met je proberen te spelen (verderop meer hierover), sommige mensen zijn daar gevoelig voor, wij absoluut niet en blijven altijd bij onze eerst geboden prijs. Ik doe niet aan onderhandelen en wij hanteren vaak de take it or leave it tactiek. Dit is echter wel een realistische prijs en conform marktwaarden en niet heel ver van wat gevraagd wordt, dus geen idioot lage boden om de wanhopige verkoper te bespelen. Dit zou ik wel doen als ik investor was maar dat terzijde. Wij proberen te kopen in Cairns met een budget van maximaal 425.000. Dit is de lastigste prijsrange omdat je hier tegen investors op moet boksen die de woningen kopen voor de verhuur. Boven de 600k grens zal het vele malen makkelijker zijn. Ons werkelijk budget ligt (veel) hoger maar we kiezen bewust voor lage maandlasten, een een huis wat later makkelijker te verhuren valt.

Ik moet bekennen dat ik zelf in eerste instantie geen fan ben van de take it or leave it tactiek, omdat ik van mening ben dat er ruimte tot onderhandeling moet zijn tussen de koper en verkoper. Echter ben je in QLD verplicht om een written offer in te dienen, en het liefst op het formulier dat de real estate agent je geeft, vaak is dit een duplicaat van het echte contract die je dus vooraf invult. Bepaalde info laat je nog weg zoals je sollicitor e.d., deze informatie verstrek je pas als de verkoper akkoord gaat met jouw bod en er een officieel contract opgemaakt moet worden. Helaas gaat er hierbij een stukje momentum verloren, omdat er dus niet real time telefonisch een offer ingediend kan worden bij de verkopende partij en je als verkoper ook niet weet wanneer het bod doorgespeeld wordt. In Victoria en NSW volstaat een mondeling bod waarmee de makelaar de verkoper benadert en hier ook vaak of direct respons op komt. Of iets later dezelfde dag. Hier in QLD is het zo dat je je bod doet ,en als je hier geen voorwaarden aan hangt de verkoper er tergend lang over kan doen om tot een reactie te komen. Het langste wat wij hebben moeten wachten op een eerste respons was 5 dagen. Dit was de eerste keer dat we een bod plaatsten dus we waren nog niet zo bekend met het proces. De makelaar gebruikt dit uiteraard om de verkoper opties te geven met hopelijk meerdere boden. Dus nadelig voor de koper. De realo komt terug met het welbekende riedeltje dat er meerdere mensen reeds een bod hebben gedaan, en voegt er ook regelmatig aan toe dat je bent overboden in de hoop dat je je bod verhoogt. Legally kan hij niet liegen over andere boden, misschien zijn er zelfs wel helemaal geen boden. Probleem voor de koper is dat dit zo goed als onmogelijk te bewijzen valt. Vanaf het bieden op de 2e woning gebruiken we de volgende strategie: Op het moment dat we een bod doen geven we direct aan dat we meerdere opties hebben en dat we binnen 48 uur een definitief antwoord verlangen, anders is ons bod niet meer geldig, en dat dit ons eerste en laatste bod is. Ook geven we meteen aan dat we pre approved zijn op finance en pakken altijd 1000 dollar als deposit. Ze proberen je te overtuigen om hier 10.000 van te maken maar legally minimale benodigde bedrag is 1000 dus geen reden om dit te verhogen, omdat pre approval op finance zwaarder weegt voor de verkoper. We hebben gemerkt dat je dan over het algemeen hetzelfde traject in gaat maar een stuk sneller. Dan opeens wordt er wel dezelfde dag nog gereageerd. Realo's hebben hier uiteraard een hekel aan want ze kunnen je bod niet meer gebruiken als back up offer. Wat is hiervan het resultaat tot nu toe? Niet slecht al zeg ik het zelf, ondanks we nog geen woning hebben gekocht. Hieronder meer waarom:

Kun je hiermee je woning van je dromen mislopen? Ja dat kan zeker, want je hanteert vrij gunstige voorwaarden voor jezelf, met de prijs die jij wil betalen en geeft de verkoper weinig tot geen speelruimte. Echter weet ik uit ervaring dat je als verkoper elk goed bod serieus neemt, en je altijd twijfelt, ook al is het niet helemaal wat je verlangt. Helemaal als de woningen vlak voor het weekend op de verkoopsites komen is er nauwelijks respons op de open dagen op zaterdag heb ik gemerkt, dus doe hier je voordeel mee. Probeer uit te vinden of de verkopers investors zijn of mensen die er zelf hebben gewoond. Investors hanteren over het algemeen iets gunstigere prijzen en zijn nauwelijks tot niet emotioneel verbonden dus zijn eerder geneigd iets lagere boden te accepteren met gunstige randvoorwaarden zoals pre approval.

Hierbij onze historie:

huis 1:

Vrijdag op de markt, zaterdag open huis en zaterdagmiddag bod gedaan. 5 dagen moeten wachten toen gehoord dat er een hoger bod was. We gaven aan dat we af zien van de koop en toen belde zij ons 's avonds op dat de verkoper toch liever met ons in zee wilde.... Yeah right.
Uiteindelijk hebben wij er vanaf gezien vanwege een easement situatie met shared land.

huis 2:

boven budget, in goede wijk met veel grond. Auction heeft niks opgeleverd en huis was vacant, van de buren vernomen dat ze er minimaal 475k voor willen hebben maar dat er niet voor kregen. Was fixer upper. Bod gedaan van 435 met de 2 day term. Dag later respons dat ons bod was geaccepteerd en dat het contract opgemaakt is en klaar lag om te tekenen, maandag hadden we geen tijd om te tekenen dus moest dinsdag gebeuren. Maandagavond bood een andere partij hoger, dus de vraag of we een nieuw bod wilden overwegen. Bad luck huh, zo close... Maar nee was take it or leave it. We gaan hier niet in mee, ook beetje principe kwestie. Dus gingen met de andere partij in zee.

huis 3:

stond al poosje te koop, en was tenanted tot maart wat een hoop kopers afschrikt. Ons niet omdat we zelf nog huren tot mei, er was niet veel animo op de open home dus realistisch maar scherp bod gedaan, dit keer zonder de 2 day term omdat ik verwachtte dat ons bod goed genoeg was om de verkopers snel te laten accepteren, helemaal door het gebrek aan animo. Grootste fout, want 4 dagen gewacht en toen vernomen dat ze het opnieuw gaan proberen in maart als de woning vacant is. Nadeel van investeerders: soms testen ze the waters. In dit geval dus. Geen directe noodzaak om direct te verkopen. Leer je ook weer van.

huis 4:

vacant huis eigendom van investeerders down south die in scheiding liggen. vraagprijs geboden omdat deze erg scherp was. Makelaar gaf echter aan dit dit zijn advies was omdat het huis wat liefde nodig heeft. Hier kun je dus uit opmaken dat de verkopers er meer voor willen hebben en het prijsniveau zijn advies was.. We waren de enige op de open home, huis stond vrijdag pas op realestate. 's ochtends was er iemand geweest die volgens de makelaar 's middags terug kwam om een bod te doen.. Er is altijd iemand anders... Bod gedaan en weer de 2 day term eraan gehangen. Makelaar sputterde eerst tegen: ik weet niet of ik mijn clienten beide kan bereiken in het weekend omdat ze gescheiden zijn. Niet ons probleem, doe je best zeiden we. Dit was gisteren. Vandaag belde hij al op met de mededeling dat de andere partij inderdaad een bod heeft gedaan en dat deze iets hoger was dan de onze met een hoger deposit, en dat de eigenaar overweegt dat bod te accepteren maar dat zijn vrouw er nog niet uit is. Dus ligt vrij dicht bij elkaar lijkt me. En of er nog beweging in ons bod zit. Aangeven dat er geen beweging is van onze kant en dat ze tot maandag 8pm hebben met een definitief antwoord anders gaat onze interesse elders. Wordt vervolgd.

Trick is om niet teveel emotioneel invested te raken, en ook snel door schakelen naar een andere property mocht het allemaal te lang duren.
Ons principe is om niet meer te betalen dan ons eerste bod, wat we ook daadwerkelijk nakomen.
Ik speel hardball, het is niks persoonlijks en niet iedereen zal mijn tactiek waarderen, maar het is pure bussiness en vooral naar de kerst toe ligt de woningmarkt stil, dus dit is de tijd om toe te slaan.
 
Last edited:

afterbang

XPdite Sponsor
Ik heb je stuk nog niet helemaal gelezen, nu naar bed. Maar mijn ervaring is met sommige dingen (bieden) heel anders. Niet dat jouw verhaal niet klopt, maar in Noosa Hinterland liep het voor ons anders volgens mij.
Laat me er even een nachtje over slapen, wie weet herinner ik me dan de details weer :D
 

Tim911

Well-Known Member
Ik heb je stuk nog niet helemaal gelezen, nu naar bed. Maar mijn ervaring is met sommige dingen (bieden) heel anders. Niet dat jouw verhaal niet klopt, maar in Noosa Hinterland liep het voor ons anders volgens mij.
Laat me er even een nachtje over slapen, wie weet herinner ik me dan de details weer :D
Lijkt me wel ja, heel andere markt.
Lijkt me ook niet een markt waar heel veel concurrentie is, niet vergeleken met hier in ieder geval. Noosa zelf wel maar hinterland is vrij relax, hier ook hoor.
 

afterbang

XPdite Sponsor
Zo, even helemaal gelezen ;)

Interessant stukje, niet mijn manier, maar dat maakt niet uit. Voor iedere situatie en tactiek is wat te zeggen. En het gaat erom wat voor jou belangrijk is (in een huis, in de onderhandeling) en wat je prettig vindt werken. Wij hebben altijd het huis gekregen wat we wilden hebben, maar dat zegt meer over wat wij belangrijk vinden dan of het goed of fout is.

Even los van bovenstaande, in Noosa Hinterland ging het voor ons wat relaxter allemaal, vooral omdat het huis al leeg stond, het een beetje een liefhebbers property is en de eigenaar in de woestijn buiten Uluru werkte, dus maar 1x per week telefoon ontvangst had (als ze naar Uluru Resort kwam in het weekend)

Alles ging telefonisch tussen ons en de Agent, maar wel met mail als bevestiging (dat wil ik zelf ook, want ik wil geen he says/she says achteraf)
Al met al duurden de onderhandelingen in Noosa Hinterland een maandje of zo hahaha. Maar goede prijs voor betaald denk ik. En als we nu af en toe nog eens in die hoek rondkijken staat er eigenlijk niets te koop voor onder een paar ton meer. Dus ik denk dat we er goed aan gedaan hebben om door de puinhopen door te kijken ;)

De dynamiek in Cairns/Noosa zelf zal ongetwijfeld anders zijn en ik weet zeker dat jullie iets gaan vinden wat je aanstaat, qua prijs en huis zelf :)
 

Janneke61

Well-Known Member
Ik herken hier in Brisbane veel van je ervaringen @Tim911. Ook ik kan hier verhalen over vertellen! Mensen denken op een goudmijn te zitten en proberen er iedere dollar uit te persen wat maar mogelijk is of zetten gewoon een huis op de markt om te kijken of er misschien een gek is die de hoofdprijs biedt. Wij hebben ook op meerdere huizen een bod gedaan en altijd was er weer wat. Een aantal van die huizen heeft nog een lange tijd te koop gestaan en zijn soms voor minder verkocht, dus ik denk dat we redelijk goed hebben geboden (tijdsfactor speelde voor ons mee). Ook wij zijn uiteindelijk voor de strategie gegaan om de prijs te bieden wat je wil betalen en daar bij te blijven. Bij ons huidige huis kregen we toch weer een tegenbod, waar we niet op in gingen. Na twee dagen wilden de verkopers in een keer toch wel verkopen met als smoes dat eerder de vrouw niet wilde verkopen en de man wel en ze lagen in scheiding, bla bla. Maar goed, uiteindelijk zijn ze dus toch op ons bod in gegaan. Succes Tim! Uiteindelijk komt het juiste huis toch op jullie pad!
 
Last edited:

Tim911

Well-Known Member
Zo, even helemaal gelezen ;)

Interessant stukje, niet mijn manier, maar dat maakt niet uit. Voor iedere situatie en tactiek is wat te zeggen. En het gaat erom wat voor jou belangrijk is (in een huis, in de onderhandeling) en wat je prettig vindt werken. Wij hebben altijd het huis gekregen wat we wilden hebben, maar dat zegt meer over wat wij belangrijk vinden dan of het goed of fout is.

Even los van bovenstaande, in Noosa Hinterland ging het voor ons wat relaxter allemaal, vooral omdat het huis al leeg stond, het een beetje een liefhebbers property is en de eigenaar in de woestijn buiten Uluru werkte, dus maar 1x per week telefoon ontvangst had (als ze naar Uluru Resort kwam in het weekend)

Alles ging telefonisch tussen ons en de Agent, maar wel met mail als bevestiging (dat wil ik zelf ook, want ik wil geen he says/she says achteraf)
Al met al duurden de onderhandelingen in Noosa Hinterland een maandje of zo hahaha. Maar goede prijs voor betaald denk ik. En als we nu af en toe nog eens in die hoek rondkijken staat er eigenlijk niets te koop voor onder een paar ton meer. Dus ik denk dat we er goed aan gedaan hebben om door de puinhopen door te kijken ;)

De dynamiek in Cairns/Noosa zelf zal ongetwijfeld anders zijn en ik weet zeker dat jullie iets gaan vinden wat je aanstaat, qua prijs en huis zelf :)
Ben ik met je eens, ik zeg ook niet dat mijn manier DE manier is en of het goed of fout is. Want normaliter zou mijn manier misschien niet de meest ideale manier zijn om de onderhandelingen te beginnen. Het enige waarmee je je deels tegen beschermt zijn de spelletjes van de agent en ook van de verkoper. In jouw geval ligt dat wat anders vanwege de locatie van de verkoper. Maar dat gezegd hebbende, het valt mij op dat elke keer dat wij een bod gedaan hebben de realo aangaf dat hij niet wist of hij de mensen dit weekend kon bereiken, en dat ze in scheiding liggen en 1 partij moeizaam te bereiken is. Misschien is dit mijn NL nuchterheid want ik vind dit de grootste BS denkbaar. Als je een woning verkoopt en weet wanneer de open home is sta je stand bye voor boden. Behalve als je bij Uluru werkt, maar dit is misschien 0.001 procent en niet 75% zoals de realo's je doen geloven. Wat ik persoonlijk ook fijn vind is dat de agent altijd probeert om je onzeker te maken als kopende partij. Wij draaien meteen de duimschroeven aan zodat er duidelijkheid is. Werkt prima en ze weten waar ze aan toe zijn.

Zou ik een woning op de tablelands willen kopen, bijvoorbeeld in Kuranda, Mareeba of Speewah.. Ja dan zou ik zeker voor jou tactiek gaan @afterbang, de markt beweegt daar langzaam en woningen staat langer te koop. Dan heb je ook minder haast.

We gaan zeker wat vinden vroeg of laat, we laten ons niet gek maken :)
 

FOL

Fristi-specialist
XPdite Sponsor
Je kan natuurlijk jouw standpunt goed gebruiken en toch ruimte voor onderhandelingen overlaten. IE: 425k is jullie max. Dan kan je 410 bieden en 15k gebruiken om te onderhandelen en wat er ook gebeurt niet boven de 425k uitkomen.

Zelf hanteer ik de stelregel om lager in te schieten en een paar keer omhoog te gaan, maar steeds lager.
Oftewel: 390k, dan verhogen met 15k naar 405k, met 8k naar 413k, met 4k naar 417k.

Twee redenen:
- Je gebruikt jouw lage prijs als mentaal anchorpunt voor de verkoper. Ook al is het totaal niet acceptabel, het bedrag zit nu wel ergens tussen de oren van de verkoper
- Door langzaam af te bouwen kwa omhoog gaan is het duidelijk dat je niet veel hoger kan. En het geeft de verkoper het idee dat je er echt het laatste uit probeert te squeezen, ook al heb je de ruimte nog.

Goede tip om elk bod af te kaderen met een deadline. Jammer als ze lastig te bereiken zijn, dan gaat het niet door. Je bent je huis aan het verkopen, als je in die periode net toevallig 2 weken in de amazone op vakantie gaat zonder telefoon, dan is dat jouw probleem. Genuine sellers zijn wel bereikbaar tijdens zo'n belangrijk moment.

REA's zijn idd bastards en ik denk dat we achteraf zeker geld hadden kunnen besparen. Wij waren wel wat te emotional attached, maar ik denk dat we met bovenstaande tactiek wel ook geld hebben bespaard op de aanschaf. Het lag een kleine 25k onder wat we er maximaal voor zouden wilde geven. Uiteindelijk zijn we 11.5k omhoog gegaan, maar hadden dus ruimte voor 36k.

Zelf zet ik mijn "principe" kwesties aan de kant. Ik wil gewoon de beste deal. Als de REA een sukkel is, prima zijn probleem. Maar als ik eruit kan halen wat voor mij gunstig is, dan boeit het mij niet. Als de verkoper lastig gaat doen, dan terug gaat komen en toch akkoord wil gaan, prima als het voldoet aan wat ik wil, dan houd ik persoonlijk niet vast aan het principe "je hebt al nee gezegd, dan pech". Hierbij wel rekening houdende dat als hij nu lastig doet dit in de toekomst wellicht ook tot lastige situaties kan leiden.

Ook hier in WA moet je een written offer indienen. Maar zodra je die eerste geschreven hebt, gaat het tijdens de onderhandeling vaak mondeling, totdat er akkoord is van beide partijen en dan komt de RE langs om dat bedrag op papier af te tekenen. Dus dat levert hier niet echt vertraging op.
 

Tim911

Well-Known Member
bedankt voor jouw ervaringen @FOL , hier zitten ook weer tips tussen die het zeker waard zijn om een keer te proberen. Het opbieden met steeds kleinere stappen kan een strategie zijn die mij ook wel intereseert, mits de verkoper openstaat voor onderhandeling. Het duurt mij allemaal wel wat te lang en gaat wat te omslachtig allemaal. Principe kwesties doe ik normaal gesproken ook niet aan, bussiness is bussines en geld is geld. Ik denk ook dat we wat pech hebben met de partijen waar we mee te maken hebben, trage en ongeorganiseerde verkopers.

Update over onze eigen situatie: we hebben gisteren niks gehoord van de agent, ondanks onze deadline op maandagavond lag. Vanochtend stuurde hij een verontschuldigende email en dat hij moeite heeft met de vrouw binnen de verkopende partij die naar zijn zeggen niet communiceert. Aangezien wij aangegeven hebben dat wij verder gaan kijken vond ik deze zin van hem wel opvallend, dit zou ik zelf nooit doen als agent. of het hoort weer bij hun tactiek. " Please move on if you haven't already" Ik weet wel dat we dat zelf gezegd hebben maar ik zou alle lijnen open houden als middle man.

We hebben verder niet meer gereageerd, want we gaan inderdaad verder. Mocht het allemaal south lopen met zijn huidige bod welke schijnbaar hoger dan de onze is dan weet hij ons vast wel te vinden... En anders maar niet.
 
Last edited:

SteveSW

Well-Known Member
Interessant leesvoer @Tim911
Gaan we zeker nog eens herlezen als we zelf aan de beurt zijn (als we PR krijgen, scheelt algauw 30.000 dollar aan extra tax....).
Ik merk dat er hier (Cairns; en waarschijnlijk ook elders) veel in auction gegooid wordt. Lijkt me een hele andere manier en vereist waarschijnlijk andere tactiek. Daar ervaring mee?
Een collega heeft net ook iets gekocht. Hij was op zoek aan de rand van CBD (Whitfield, Edge Hill, North,...). Hij gaf aan dat er veel meer te koop staat dan buyers en velen voor de kerst af willen van hun eigendom dus veel ruimte om te onderhandelen.
 

Tim911

Well-Known Member
Interessant leesvoer @Tim911
Gaan we zeker nog eens herlezen als we zelf aan de beurt zijn (als we PR krijgen, scheelt algauw 30.000 dollar aan extra tax....).
Ik merk dat er hier (Cairns; en waarschijnlijk ook elders) veel in auction gegooid wordt. Lijkt me een hele andere manier en vereist waarschijnlijk andere tactiek. Daar ervaring mee?
Een collega heeft net ook iets gekocht. Hij was op zoek aan de rand van CBD (Whitfield, Edge Hill, North,...). Hij gaf aan dat er veel meer te koop staat dan buyers en velen voor de kerst af willen van hun eigendom dus veel ruimte om te onderhandelen.
Ik vind het juist wel meevallen hoeveel er in de auction staat, kijk maar eens in sydney daar is dat percentage veel hoger. Een collega van mij heeft in edge hill gekocht, ze vroegen 850 maar bij gebrek aan interesse heeft hij ze naar 750 weten te krijgen. In de prijsklasse boven de 600-700k is er veel ruimte. In de <450k klasse gaat het helaas niet op en is de interesse enorm. Ja klopt zeker vlak voor kerst is DE uitgelezen kans om toe te slaan. Wij moeten het nu op 1 salaris doen, ik ben ook nog geen PR namelijk. Aanvraag deze maand afronden en hopelijk krijg ik het snel.

Auction heb ik geen ervaring mee, maar je moet heel zeker van je zaak zijn. Geen subject to finance etc.
 


OFX
Top