Hypotheek berekening op domain.com.au

@Hans

Oke, dat kende ik niet. Heeft trouwens wel een groot nadeel: je hebt geen idee wat je spaarsaldo is omdat alles in 1 groot schuldbedrag zit. Je zou bijna in excel bij gaan houden wat het verloop van de schuld is vs het saldo per week, het verschil is dat je spaarvarken.

Wij vinden het binnen de offset account al lastig genoeg - mijn vrouw wil eigenlijk liever een aparte spaarrekening. Maar ik kan het niet over m'n hard verkrijgen om 7% rente op te geven voor ca 3% tot 5% afhankelijk van de flexibiliteit om iets meer 'gevoel' bij je spaargeld te hebben. Bij onze bank kun je niet meerdere rekeningen aanmaken binnen een pool, je kunt enkel de verschillende types hebben zoals creditcard, lopende rekening enzo.

MICHIEL
 
Het is eigenlijk heel duidelijk hoeveel spaargeld ik heb, namelijk het verschil tussen het huidige bedrag en het beginbedrag (=maximum bedrag). Dit verschil staat op gewoon op mijn bankafschriften vermeld als "available funds".
Het nadeel van deze hypotheek is het iets hogere rentepercentage (ik dacht zo'n 0.3 tot 0.5% meer dan de meeste "standaardhypotheken") maar voor ons is dat het wel waard vanwege die vrijheid om in het begin flink af te kunnen lossen en zo dus dat hogere % meer dan "terug te verdienen". Op ons huidige tempo en inclusief de komende baby-break hebben we in augustus als we 3 jaar in dit huis wonen, de helft van de hypotheek al afbetaald (toegegeven, we hebben niet al te duur gekocht en een klein beetje hulp van mijn ouders gehad, maar we verdienen met z'n tweeen ook niet meer dan 2x modaal). En je moet wel aantonen te kunnen sparen: de eigen inbreng is minimaal 10 of 15%, kan me 't effe niet precies herinneren. Het is dus niet een hypotheek die geschikt is voor mensen met een gat in hun hand die al hun beschikbare geld gelijk uitgeven, dan kun je beter een hypotheek met een vaste maandelijkse aflossing nemen.
Een ander voordeel is dat je vrij kunt opnemen totaan je maximum/beginbedrag en mocht je dus een investeringsmogelijkheid hebben met een hoger rentepercentage dan het hypotheekpercentage dan kun je je geld daarin stoppen. Maar vind maar eens een risicoloze investering met een langetermijn rendement van meer dan 7.5%...
 
hi Hans,

Ik heb hier inderdaad al eerder over gelezen en vond het in eerste instantie een beetje gevaarlijk en had het idee het gevaar te lopen na verloop van tijd helemaal niets te hebben afgelost.
Maar ik denk dat dat na even wennen wel mee overweg te kunnen.
Mijn vraag is alleen, hoe heet deze vorm ook al weer/

Mariette
 
Wat betreft de rente, gelukkig is er nog altijd de Moneymanager:

http://www.moneymanager.com.au/home-loans/

Ik zie weinig tot geen hypotheken die zo'n hoog rentepercentage hebben. Hm, misschien is het wel net zo als het idee wat ik heb met credit cards van banken, de banken zelf maken gebruik van hele hoge rente's / annual fees voor credit cards en ga zo maar door terwijl andere bedrijven ook hypotheken verstrekken maar veel meer bieden tegen vaak lagere rentepercentages.
Maar goed, de moneymanager is altijd handig, zo blijkt maar weer. Nu kan ik echter niet helemaal wijs worden uit al die verschillende hypotheekvormen:

Basic, Variable, Fixed, Home Equity, Intro, Split ?

Dan staat er nog zoiets als Owner occupied / Both en Investment. Ik neem aan dat het te maken heeft met of het je huis is waar je in woont of dat het een huis is dat je verhuurt.
Dan zit ik eens te denken, niet dat ik denk dat ik het ga doen maar wel even leuk om te weten. Ik heb hier wel eens gelezen dat als je een hypotheek hebt voor een 2e huis dat de rente dan aftrekbaar is.

Stel, je huurt een huis. Daarnaast koop je een huis waar je niet in gaat wonen. Je verhuurt het, de hypotheek ga je betalen, is je rente dan aftrekbaar?
 
[quote author=Hans de Visser link=topic=6257.msg78701#msg78701 date=1168560779]
We hebben echt letterlijk maar 1 bankrekening en daarop staat een groot negatief bedrag. Onze salarissen worden uitbetaald op deze rekening en dus wordt het bedrag fortnightly kleiner (dwz minder negatief dus). Al onze boodschappen doen we op de credit card (renteloos want we betalen de credit card maandelijks af). Aan het eind van de maand betalen we de credit card en wordt de (dagelijks berekende) rente over die maand bijgeteld, dus dan wordt het bedrag op onze rekening dus weer iets groter.
[/quote]

[quote author=Hans de Visser link=topic=6257.msg83220#msg83220 date=1173055352]
Geen idee of er een standaardnaam is voor deze hypotheekvorm, de onze is de St. George Portfolio loan.
[/quote]

Salary Loan!
Of misschien een Line of Credit Loan?
Of misschien toch een Mortgage Offset??

Altijd leuk, de wereld van de home loans...

:thankyou:
 
Wat een drama allemaal.. even wat vragen van mij kant.

- Is er geen constructie mogelijk waarbij je geld leent in Nederland (www.lenen.nl) tegen 4%, en daar een aanbetaling mee doet?

- Verder.. is het niet ontzettend nutteloos om af te lossen..? Stel je koopt een gaar huis, voor 170k, sluit een hypotheek voor 200k, van die 30k knap je het op, het huis is dan na 3 jaar 250k waard. Je hebt dan in 3 jaar tijd veel meer verdient dan je hebt afbetaald. De eerste paar jaar betaal je zo weinig af dat het rendabeler is om die paar duizend euro te investeren in je huis, die krijg je bij je verkoop er dubbel uit. Vervolgens koop je een groter pand, doe je hetzelfde mee.

- Zijn er verder fiscale voordelen als je meerdere panden hebt? Stel, je hebt wat vrienden wonen in dezelfde plaats, je start een B.V. waarmee je vastgoed aankoopt, dit verhuur je aan jezelf tegen kostprijs. Zijn er dan aftrek mogelijkheden omdat je een eigen bedrijf hebt? Voor hypotheekrentes of voor klusspullen? Of heb je voordelen omdat je ipv 4 hypotheken er 1 hebt lopen?
 
[quote author=Luuk link=topic=6257.msg111219#msg111219 date=1203064258]
- Is er geen constructie mogelijk waarbij je geld leent in Nederland (www.lenen.nl) tegen 4%, en daar een aanbetaling mee doet?
[/quote]

Ik ken niet precies de regels van Nederlandse kredietverleners, maar over het algemeen geeft men geen hypotheek voor onroerend goed dat niet in Nederland staat. Het onroerend goed is namelijk het onderpand voor het geval jij niet meer kan betalen en dat vinden ze te lastig/risicovol als het in het buitenland is. Je kunt natuurlijk een persoonlijk krediet nemen, maar dat krijg je niet voor 4%. En dan moet je vervolgens rekening gaan houden met kosten van money transfers terug naar Nederland en de risico's van koersschommelingen. Lijkt mij dat je het jezelf behoorlijk lastig gaat maken...

[quote author=Luuk link=topic=6257.msg111219#msg111219 date=1203064258]
- Verder.. is het niet ontzettend nutteloos om af te lossen..? Stel je koopt een gaar huis, voor 170k, sluit een hypotheek voor 200k, van die 30k knap je het op, het huis is dan na 3 jaar 250k waard. Je hebt dan in 3 jaar tijd veel meer verdient dan je hebt afbetaald. De eerste paar jaar betaal je zo weinig af dat het rendabeler is om die paar duizend euro te investeren in je huis, die krijg je bij je verkoop er dubbel uit. Vervolgens koop je een groter pand, doe je hetzelfde mee.
[/quote]

Deze theorie gaat op zolang de huisprijzen sterk stijgen. Je gaat er namelijk vanuit dat bovenop je 30k investering de waarde een extra 50k toeneemt. Dat is double-digit growth dat niet alle jaren voorkomt. Op het moment dat de markt omslaat, zoals nu het geval in de VS, kan het lang duren voordat je uberhaupt je investering terugkrijgt. En als je dan onverhoopt op het verkeerde moment moet vertrekken (bv een baan elders), dan moet je je verlies nemen. Dus samenvattend: ja, het kan zo werken als je in een sterk opgaande beweging van de markt zit, maar verwacht niet dat je dit keer na keer kunt blijven doen en onderken de risico's.
 
Bedankt slatsr! Helder. (Heerlijk Heineken..)

En die laatste vraag? Iemand? Ik las ooit ergens dat mensen die kopen vaak meerdere panden hebben vanwege voordelen. En dat er daardoor ook veel particulier verhuurd wordt. Zo'n constructie kun je met wat bevriende mensen natuurlijk ook zelf opzetten en tegen een lagere kostprijs aan jezelf verhuren.. Áls er voordelen zijn!
 
[quote author=Luuk link=topic=6257.msg111254#msg111254 date=1203093070]
Bedankt slatsr! Helder. (Heerlijk Heineken..)
[/quote]

No problem...

[quote author=Luuk link=topic=6257.msg111254#msg111254 date=1203093070]
En die laatste vraag? Iemand? Ik las ooit ergens dat mensen die kopen vaak meerdere panden hebben vanwege voordelen. En dat er daardoor ook veel particulier verhuurd wordt. Zo'n constructie kun je met wat bevriende mensen natuurlijk ook zelf opzetten en tegen een lagere kostprijs aan jezelf verhuren.. Áls er voordelen zijn!
[/quote]

Ik weet er niet zo heel veel over, maar ik waag een poging. Ik heb begrepen dat als particulier je de rente op een tweede huis van de belasting kunt aftrekken. Dat zal ongetwijfeld door de overheid ingesteld zijn om zowel investering voor pensioen als toename van beschikbaarheid huurwoningen. Maar ik verwacht dat als je het verhuurt, je de netto huurinkomsten (huur - kosten) bij je inkomen moet optellen. Als dat zo is, dan blijft er denk ik relatief weinig voordeel over. Als je een bedrijf opricht om dat te doen, dan vraag ik me af of die renteaftrek nog steeds mogelijk is. En de financiering wordt dan natuurlijk ook een ander verhaal. Volgens mij begeef je je dan op een heel ander gebied belastingtechnisch gezien. Nog steeds interessant om te weten, maar niet meer in de scope van persoonlijke belastingaftrek...
 
Voordeel van de rente aftrek geldt dus voor een tweede huis waarbij je al een huis als hoofdverblijf moet hebben. Als je in de woning woont (huurt) wat dus eigenlijk je investeringspand is is dat niet je tweede huis maar je hoofdverblijf.
Gaat niet lukken dus :up:
 
[quote author=slatsr link=topic=6257.msg111251#msg111251 date=1203089406]
Je kunt natuurlijk een persoonlijk krediet nemen, maar dat krijg je niet voor 4%. En dan moet je vervolgens rekening gaan houden met kosten van money transfers terug naar Nederland en de risico's van koersschommelingen. Lijkt mij dat je het jezelf behoorlijk lastig gaat maken...
[/quote]

Ik ben eigenlijk heel erg geinteresseerd in het kopen van een unit en dan uitverhuren en zelf blijven huren (dus een investment property), maar nu MOET je daarvoor wel een deposit (eigen geld) hebben. Dat heb ik (nog) niet. Nu kan ik de koop uitstellen totdat ik een potje bij elkaar heb gespaard, maar ik zou wellicht ook een ongebruikt doorlopend krediet uit Nederland kunnen gebruiken wat ik nog ergens heb voor deze deposit. Ik kom er niet helemaal uit of dat verstandig is. (wachten en sparen of "Nederlands"  geleend geld gebruiken daarvoor). Ik ben dus ook, net als andere lezers hier, een beetje aan het juggelen met Nederlands en Australisch geleend geld. Iemand anders nog ideeen daarover zoals hierboven? Of iemand die weet hoe/of je WEL een Nederlandse hypotheek kunt krijgen op Australisch onroerend goed?

Henriette
 
Hoi Henriette,
Als je aangeeft dat je belastingplichtig in Nederland wil blijven, kun je hier ook een hypotheek afsluiten en krijg je ook hypotheekrente aftrek!
 
[quote author=Wilbert67 link=topic=6257.msg111965#msg111965 date=1203662663]
Hoi Henriette,
Als je aangeeft dat je belastingplichtig in Nederland wil blijven, kun je hier ook een hypotheek afsluiten en krijg je ook hypotheekrente aftrek!
[/quote]
Ja, maar dat betekent dat ik ook Nederlandse belasting moet betalen over mijn inkomen hier en dat ga ik toch mooi niet doen! Dat scheelt me toch veel te veel. Met een lager inkomen (en minder belastingverschil) zou dat misschien wel een idee zijn. In ieder geval bedankt voor die tip. Wellicht hebben anderen daar wat aan......

Henriette
 
En dan weet ik dat je hier bv bij de Rabobank gewoon een lening of krediet kunt krijgen als niet werkende of wonende in Nederland bent(veel duitsers doen dat vanwege rentestand), maar wat daar de voorwaarden van zijn weet ik helaas niet.
 
Ik vind dat systeem dat je gewoon ver in de min staat ook wel wat hebben.. dat inspireert wel om zoveel mogelijk af te lossen.

Als je dan een huis koopt op 1 loon (wat natuurlijk altijd slimmer is in Oz), maar je hebt beiden een redelijke (60k) tot goede (80k) baan kun je best snel aflossen. Daarnaast zorgen dat je een pand koopt wat op te knappen is.. wat je na 2/3 jaar verkoopt met een flinke overwaarde.. kan het best goed gaan.

Verder hebben wij nog een klein probleempje; totaal geen eigen vermogen (ik ben nog student..), maar wel een (kleine) studieschuld. Wat voor effect heeft dit als een een huis wilt kopen?
 
Antwoord op de vraag van Luuk heb ik niet, anders dan dat ik aanneem dat, net als in Nederland, banken in Oz geen verschaffers van risicodragend vermogen zijn en dat er dus immer voldoende 'dekking' voor de schuld dient te zijn. Een negatief eigen vermogen helpt dan natuurlijk niet, maar een goed inkomen kan, neem ik aan, wel helpen.

Voor wat betreft het aanvragen van een hypotheek in Nederland voor een huis in Oz: volgens mij doen Nederlandse banken dit niet, onafhankelijk van de vraag of je ervoor kiest in Nederland danwel in Oz belastingplichtig te zijn.
Voorzover mij bekend verschaffen Nederlandse banken uitsluitend hypotheken op onroerend goed in een aantal (geselecteerde) Europese landen, waaronder Frankrijk, Spanje en het genoemde Duitsland.
 
[quote author=Luuk link=topic=6257.msg111973#msg111973 date=1203665917]
Verder hebben wij nog een klein probleempje; totaal geen eigen vermogen (ik ben nog student..), maar wel een (kleine) studieschuld. Wat voor effect heeft dit als een een huis wilt kopen?
[/quote]

Hier in de VS betekent dat dat je een hogere rente gaat betalen als je zelf niet een bepaald percentage kunt inleggen. Bij 20% eigen inleg krijg je de beste (lees laagste) rente. Ik weet niet hoe Australie daar mee omgaat, maar ik verwacht vergelijkbaar.

In elk geval, zojuist gevonden, wordt het nu wel moeilijker in Australie om dergelijke leningen te krijgen.

http://www.news.com.au/business/money/story/0,25479,23257104-5013952,00.html
 
Heb maandag met een mortgage broker gesproken. Zal even sharen:

Er zijn basically 4 soorten hypotheekvormen (en een mix van deze):

- line of credit. Dat is de hypotheek waarover hier gesproken is waarbij je een soort grote min stand op je rekening mag hebben tot aan het geleende bedrag. Je betaalt rente over alles in de min en het mag nooit minder worden dan het geleende bedrag natuurlijk.(hier zit variabele rente op) Elke nacht wordt rente berekend.
- lening met offset account. Werkt ongeveer hetzelfde maar nu heb je een lening van zeg $100000 en daartegenover een offset account. Je betaalt alleen rente over het verschil tussen die twee. Dus als je $10000 in je offset account hebt betaal je over $90000 rente. Deze is weer variabel. Die offset account is dus je lopende rekening en daar laat je je inkomen op storten zodat je elke keer (in ieder geval voor een paar dagen) minder rente betaald. En je laat hem natuurlijk zo snel mogelijk groeien. Belastingvoordeel: je betaalt geen spaarrente over je offset account, je betaalt immers rente over het verschil. Het wordt niet berekend als spaarrekening.
- fixed lening, waarbij het vaste percentage voor 3 of 5 jaar is. Dit geeft je de zekerheid dat je repayment niet fluctueert.
- variabele lening, waarbij dit natuurlijk wel het geval is.
De meesten hebben voor hun eigen woning een mix tussen fixed en variabel in de verhouding 70/30, 80/20 of 90/10.
Voor investment properties is dat de offset account, omdat je alles wat je hebt afgelost van je hoofdbedrag weer kunt gebruiken voor een nieuwe deposit en hij legde daar dan het belastingvoordeel van uit, maar dat ben ik effe kwijt.

Ook zei hij dat je ongeveer een deposit moet hebben van 5% plus kosten. En niet 20% zoals ik dacht omdat mij dat verteld was. Natuurlijk betekent dit dan wel dat je lenders and mortgage insurance premie betaalt en deze was iets van 1,69%. Als je die niet wilt reken dan op een deposit van zo'n 20%.

Ik hoop dat het nuttige informatie is. Ik weet wat me te doen staat...........

henriette
 
You must log in or register to reply here.
Back
Top